Как сдать в аренду квартиру в Паттайе: три способа
Привет, друзья! Сегодня коротко расскажем о том, как собственнику сдать в аренду квартиру в Паттайе и какие плюсы/минусы есть у каждого способа. Впрочем, справедливо это не только для Паттайи, но и для всего Таиланда. Полезно будет не только собственникам, но и тем, кто снимает жилье в Паттайе. Свою квартиру мы не раз сдавали во время путешествий в другие страны Юго-Восточной Азии, делали это и наши знакомые, тоже собственники жилья в Паттайе. Готовы поделиться своим опытом
Сдаем в аренду квартиру в Таиланде: стратегия и тактика
Владельцы недвижимости за рубежом все чаще задумываются о перспективах сдачи жилья внаем, даже если изначально покупали квартиру для личного отдыха. Prian.
ru разбирается, когда выгоднее посуточная, а когда длительная аренда, сколько стоят услуги управляющих компаний, и на какой доход вы сможете рассчитывать в Таиланде.
Читайте наше руководство и выбирайте стратегию, подходящую именно вам.
Для начала разберемся с законами. Ограничений на общенациональном уровне в Таиланде нет: вы имеете полное право предлагать арендаторам свою недвижимость на любых условиях и на любой срок. Был бы спрос…
Обратите внимание
Но в некоторых случаях, например, если вы покупаете апартаменты в комплексе, который имеет свою арендную программу, местный управляющий может ограничивать собственников. Если в конкретном доме есть запрет на самостоятельную сдачу в аренду, это должно быть прописано в договоре, а вас должны были об этом предупредить в момент внесения депозита на покупку.
«Если перед сделкой клиенты озвучивают свои планы на самостоятельную сдачу в аренду – мы, зная специфику договоров разных комплексов, сразу предлагаем именно те, где управляющие компании не препятствуют этому», – рассказывает управляющий партнер компании Exotic Property Светлана Касаткина.
Итак, правильный алгоритм действий. Еще перед покупкой детально обсудить с вашим риэлтором перспективы сдачи в аренду. Пусть выяснит все подробности договоров с застройщиками, порекомендует комплексы с выгодным для найма расположением и невысокой конкуренцией.
Если же квартира в Таиланде покупалась для собственного отдыха, а сейчас вы хотите сдать ее в аренду, первым делом уточните условия вашего договора. Исходя из этого, можно будет выбрать одну из трех стратегий.
Вопрос №2: как сдать квартиру в аренду через управляющую компанию с гарантированным доходом?
Первая и самая надежная стратегия – купить квартиру в комплексе, у которого еще на этапе строительства подписан договор с управляющей компанией, гарантирующей доход от аренды в будущем. Готового списка таких комплексов в интернете нет. Обычно этой информацией обладают агентства недвижимости, которые хорошо знают рынок.
Условия, скорее всего, будут следующие. При покупке вы заключаете договор с управляющей компанией и отдаете недвижимость в арендную программу на 3-5 лет.
При этом владелец освобождается от выплат по содержанию объекта (прилегающая территория, коммунальные платежи, уборка и т.д.).
Собственник получает право жить в квартире 30-45 дней в году – время для личного отдыха можно согласовать, но пиковый сезон вы не сможете выбрать. В остальной период квартира сдается, а вы получаете гарантированный доход 7-8% годовых от стоимости объекта.
Плюсы такой схемы очевидны: никаких забот, нет расходов на содержание, стабильный ежегодный доход после вычета налогов (вашим налоговым агентом становится управляющая компания).
Но и минусы существенные: вы будете отдыхать в собственной квартире ограниченное время, не сможете заработать на аренде больше, чем прописано в договоре, и даже обставить жилье по собственному вкусу не получится, т.к. по большинству договоров в арендных квартирах должен быть стандартный пакет мебели.
Словом, эта стратегия подойдет не всем. Если же вы заранее не купили квартиру в комплексе с арендной программой, можете ее даже не рассматривать.
Вопрос №3: как сдать квартиру в аренду самостоятельно?
Вторая и самая рискованная стратегия – самостоятельная аренда.
Во-первых, вам надо подготовить объект – подобрать мебель и аксессуары для аренды.
Во-вторых, заняться маркетингом – сфотографировать квартиру, разместить на порталах по аренде объявления, дать рекламу в СМИ… В-третьих, встречать нанимателей, брать с них депозиты за сохранность имущества и арендную плату, решать бытовые вопросы жильцов, выселять. И наконец, вести отчетность – оплачивать коммунальные услуги и налоги.
Про налоги расскажем подробнее. Ставка налога на доходы в Таиланде зависит от размера вашей прибыли. «Для физического лица при ежегодном доходе менее 150 000 бат (около $4200) – налог не уплачивается. При годовом доходе от 150 до 300 тыс. бат – на первые 150 тыс.
сбор начисляться не будет, на следующие 150 тыс. – ставка составит 5%. При доходе от 300 до 500 тыс. – за первые 150 тыс. вы ничего не заплатите, за вторые – 5%, а за сумму, превышающую 300 тыс., налог составит 10%. И так далее», – поясняет Светлана Касаткина.
Ставки подоходного налога в Таиланде
Доход, батСтавка
До 150 000
0%
150–300 000
5%
300–500 000
10%
500–750 000
15%
750 – 1 000 000
20%
1 000 – 2 000 000
25%
2 000 – 4 000 000
30%
Свыше 4 000 000
35%
Главный минус самостоятельной сдачи в аренду – вам придется тратить много времени на управление недвижимостью, разбираться во всех нюансах и решать поступающие задачи в одиночку. Зато главный плюс – если у вас все получится, вы сможете заработать больше, чем по другим схемам, также вы сами будете решать, когда сдавать квартиру, а когда жить в ней самому.
«Иностранцы, которые хотят заниматься самостоятельно сдачей в аренду – это те люди, которые переезжают в Таиланд и постоянно контролируют все этапы процесса. Могу сказать по нашим клиентам, это 10-15% владельцев недвижимости. В основном квартиры отдают в управление агентствам или управляющим компаниям, созданным или привлеченным застройщиками», – добавляет Светлана Касаткина.
Вопрос №3: как сдать квартиру в аренду через агентство?
И наконец, третья компромиссная стратегия. Если в вашем комплексе нет арендной программы, а самостоятельно заниматься процессом вы не хотите, можно в интернете или по рекомендациям найти агентство, которое возьмет ваш объект в управление.
С агентством заключается договор. Обговариваются ценовая политика, пожелания к гостям, календарь приема арендаторов, условия оплаты коммуналки и уборки.
Владелец сам готовит квартиру к сдаче (мебель, аксессуары, инвентаризационный лист) и передает ключи агентству.
Когда появляются клиенты, риэлтор согласовывает с вами даты и условия или принимает самостоятельное решение в рамках договоренностей.
«В Таиланде много управляющих компаний. Есть небольшие фирмы, которые создаются, когда частное лицо приобретает недвижимость и пытается самостоятельно ее сдавать.
Потом к одному объекту присоединяются квартиры соседей и знакомых.
Важно
Часто при такой схеме владелец даже не регистрирует компанию, работает без договора, оплату за аренду от гостей принимает наличными или на свои частные счета», – рассказывает Светлана Касаткина.
Плюсы работы с «частниками» – меньше платить за их услуги, фиксированных ставок нет, тут как договоритесь. Минусы – высокие риски, т.к. управляющий не берет на себя никакой ответственности.
Бывали случаи, когда объект сдавался в одно время разным людям, или арендаторы, приезжая на отдых, не могли найти частного управляющего и оставались без жилья.
Да и как решать конфликтные ситуации – не понятно, ведь ваши отношения не регламентированы
«Есть и профессиональные агентства, которые занимаются управлением недвижимостью, – добавляет Светлана Касаткина. – Они заключают договора с владельцами, где прописана схема взаимодействия, ценовая политика, требования к гостям, ответственность за повреждения и т.д.
Такие компании занимаются маркетингом (печатают материалы, продвигают сайты, рекламируют недвижимость на разных площадках бронирования, посещают выставки и т.д.
), ищут гостей, заключают с ними договор, принимают оплату, готовят объект к заезду (проверяют чистоту, работу техники, обеспечивают аксессуары для аренды – полотенца, ванные принадлежности), встречают их в аэропорту, заселяют, берут задаток сохранности, снимают показания счетчиков, решают все вопросы гостей во время отдыха, выселяют, принимают оплату за коммунальные услуги, организовывают трансфер в аэропорт».
Плюсы работы с агентством понятны – вы получаете профессиональный сервис и гарантию качества услуг, квартира сдается в рамках закона, отношения сторон регулируются договорами. Минусы – с агентством придется поделиться пятой частью прибыли. Стандартная ставка за такие услуги – 20% от дохода. Но сюда входит все, в том числе, трасферы гостей в аэропорт, аксессуары для аренды, налог НДС.
С кем бы вы ни работали – частным или профессиональным риэлтором – вы будете сами платить за содержание квартиры (за исключением коммунальных услуг по некоторым броням). Зато в отличие от арендной программы застройщика, сможете выбирать, когда пускать жильцов, а когда отдыхать самому.
Вопрос №4: сколько можно заработать на аренде в Таиланде?
«Считается, что в Таиланде низкий сезон – с апреля по ноябрь. Но реально, это июнь-август, т.к. в это время наступает сезон дождей и очень сильные волны на море. Конечно, в занятости любого объекта есть пробелы в течение года. Средняя норма занятости на курортах Таиланда – 70% в год.
Чтобы сдать недвижимость в низкий сезон, приходится снижать цены. Например, стоимость аренды на один месяц квартиры-студии площадью 30-40 кв.м в комплексе среднего класса в пешей доступности от моря в низкий сезон – около 25 000 бат. В высокий сезон (октябрь-ноябрь и февраль-март) она будет стоить около 35 000 бат, а в пиковый (декабрь – январь) – 45 000 бат», – говорит Светлана Касаткина.
Как выгоднее сдавать – посуточно или на длительный срок? Здесь однозначного ответа нет. Обычно на курорты Таиланда не приезжают на один день. Как минимум, недвижимость арендуют на три-пять дней, чаще – на несколько недель, а то и сразу на месяц.
Ставки на краткосрочную аренду, конечно, выше. Скидка за каждый день проживания при аренде на месяц составляет около 50% от посуточного тарифа.
Совет
Владельцы могут подвинуться в цене еще и потому, что при длительном найме в стоимость не входит уборка, завтраки и т.п. Многие управляющие предпочитают в пиковый сезон (декабрь – январь) сдавать на короткие сроки, т.к.
в это время максимальная цена проживания – в два-три раза выше, чем в низкий сезон, – а в остальное время на длительный период.
«Для управляющих компаний с организованным процессом работы и полноценным штатом сотрудников (менеджеры круглосуточного рецепшна, уборщицы, техники) – выгоднее сдавать недвижимость на короткие сроки по максимальной суточной стоимости. Для небольших агентств недвижимости принципиальной разницы в сроках аренды нет. А для владельцев, занимающихся сдачей в аренду самостоятельно, выгоднее сдавать на длительный срок.
При долгосрочной аренде не нужно организовывать различные сервисы, которые требуют не только материальных и временных затрат, но и зачастую личного присутствия (уборка, смена белья, завтраки, организация отдыха гостей, решение их проблем и т.д.). Кроме того, существует тенденция, что чем дольше живут одни и те же гости, тем более бережно они относятся к недвижимости», – советует Светлана Касаткина.
Чтобы понять, сколько вы сможете заработать, надо узнать средние цены на аренду квартир в вашем районе в разные сезоны, сделать поправку на дни простоя, вычесть из получившейся суммы расходы на содержание комплекса и гонорар управляющему.
«Самостоятельно можно зарабатывать порядка 10-12% годовых. Но это только в том случае, если заниматься этим процессом и относиться к нему, как к бизнесу. А при работе с арендными программами застройщиков, ваши доходы составят столько, сколько прописано в договоре – обычно 7-8% годовых», – отмечает Светлана Касаткина.
Сдать в аренду недвижимость в Паттайе компания Pattaya Rent Service
Вопрос «Где жить?» возникает сразу же после вопроса «Что есть?».
Поэтому не удивительно, что инвестиции в недвижимость – одни из самых надежных и прибыльных инвестиций.
И Ваша квартира, в городе, который ежегодно посещают миллионы людей со всего мира, может и должна приносить Вам стабильный доход.
Ниже мы ответим на вопросы, которые чаще всего возникают в связи с этим.
Как можно сдавать недвижимость в Паттайе?
Есть два пути: Сдавать самостоятельно и через управляющую компанию.
Мы можем помочь и в том и в другом случае.
Для самостоятельной сдачи и сдачи через офис Городского Центра Аренды, мы сделали специальный сайт www.suntalay.com
Разместить на этом сайте объявление очень просто.
Второй путь это заключить договор с управляющей компанией.
Что такое управляющая компания?
Компания, которая осуществляет сдачу недвижимости в аренду, на основании договора с собственником этой недвижимости, называется управляющей компанией.
Чем занимается управляющая компания?
За процессом сдачи квартиры в аренду стоит много работы, которая с первого взгляда не видна.
Найти арендатора, произвести его заселение и выселение, оплачивать коммунальные и прочие платежи, следить за сохранностью, работоспособностью и чистотой всего в квартире, помогать арендатору с бытовыми вопросами.. Одним словом управлять объектом недвижимости на благо собственника и в радость гостю.
Все это лежит в зоне ответственности и компетенции управляющей компании.
Каково вознаграждение управляющей компании?
Вознаграждение равно 25%.
Как Вы будете переводить мне мои деньги?
Мы переводим деньги от аренды на таиландский счет собственника либо даем наличными тому, кого Вы уполномочите.
Обратите внимание
Вы сможете снимать деньги в любой стране мира (не забывая про потери на конвертацию баты-доллары-рубли) или копить их до своего приезда в Таиланд.
А не обманут ли меня?
Все объекты недвижимости, которые размещены у нас на сайте, находятся в нашем управлении. Нам доверяют много и долго.
Для нас аренда – это единственный вид деятельности. Весь бизнес-процесс открыт.
Вы можете смотреть календарь аренды своей квартиры и всю финансовую историю в своем личном кабинете на нашем сайте в любой удобный момент. Мы храним все договора с арендаторами.
Такого уровня прозрачности бизнеса нет ни у одной компании в Паттайе.
Могут ли другие компании заниматься сдачей моей квартиры?
Мы не стремимся “стащить на себя все одеяло”. Соответственно наш договор с собственником не подразумевает эксклюзива. Условия, в данном случае, просты: ключи от квартиры только у нас и мы не информируем никого дополнительно о сдаче Вашей квартиры.
Если, уполномоченная Вами компания, обращается к нам с запросом, то при свободном календаре, мы этот запрос удовлетворяем.
Хочется лишь обратить внимание на следующие моменты:
Когда мы управляем недвижимостью, то календарь аренды составляется исходя из цели – получить максимальный доход за период деятельности. Период, мы надеемся, будет долгим.
У “другой” компании цель такая же. Только период деятельности не определен вообще. На практике это выливается в следующее: мы в июле бронь на неделю в феврале не примем, а они примут. Тем самым исключив долгосрочный вариант аренды или, почти гарантированно, оставив большие окна до и после этой февральской аренды.
Помимо этого, могут возникнуть вопрос об ответственности за прожженный диван.
Как аренда квартиры влияет на ее состояние?
Солнце, люди, влажный соленый воздух – способствуют износу всего в квартире. Нормальный износ неизбежен.
Это касается не только мебели и стен, но и техники.
Важно
В случае если поломка вызвана не небрежным использованием предмета арендатором, то финансовые потери несет владелец.
К сожалению мы не сможем запомнить все особенности Вашей квартиры. Игра “найди отличия” в жизни еще сложнее чем просто сравнивать две картинки. Поэтому обеспечте сохранность своих личных вещей и элементов декора (вазочки, картинки, статуаэтки..). Можно все это сохранить запакованным в нашей камере хранения.
Могут ли мои друзья приехать пожить в квартиру?
Вы и Ваши друзья могут приезжать в квартиру. Вам надо только уточнить и согласовать с нами доступность Вашей квартиры.
Что из вещей должно быть в квартире?
Необходимо укомплектовать квартиру согласно списку.
Личные вещи лучше всего запаковать и положить в трудно доступное место. Важно понимать, что мы не сможем запомнить все личные вещи (сувениры, вазочки и т.д) вне списка.
Оказывает ли Ваша компания помощь в комплектации квартиры мебелью и прочими необходимыми вещами?
Наша компания осуществляет сервис по комплектации квартир мебелью и всем необходимым для ее последующей сдачи в аренду.
Вы можете все сделать и самостоятельно, но мы рекомендуем, как минимум, позвонить нам за бесплатной консультацией. Есть разница между квартирой для аренды и для собственного проживания. Кроме того, надо учитывать некоторые особенности Паттайского климата, особенно если Ваша квартира расположена близко к морю.
Бизнес на сдаче квартир в Паттайе
Часто меня спрашивают об аренде квартир в Паттайе. Уже человек восемь советуются о бизнесе аренды квартир в Паттайе. Что если продать на Родине бизнес и квартиру, на эти деньги купить несколько квартир в Паттайе и жить с аренды. Идея, конечно, здравая и интересная. Но дело в том, что в бизнесе аренды в Паттайе есть свои тонкости.
Дело в том, что русскоязычные активно едут и скупают квартиры только последние пять – семь лет. Англоязычные и европейцы посещают Таиланд уже более двадцати лет и тема эта с арендой квартир ими уже обмозгована и пролобирована. Квартир в Паттайе накупить, конечно, можно, но другой вопрос.
Кто их снимать будет на длинные сроки? Туристы, которые едут в Таиланд снимают жилье только на время зимовки от одного до пяти месяцев.
Гестхаусов ( гостиниц ) очень много на побережье, стоимость их достаточно низкая, а наполняемость гостиниц и недорогих отелей в низкий сезон плохая. Аренда в Паттайе носит ярко – выраженный сезонный характер. В высокий сезон вы квартиру сдадите, а в низкий вряд ли.
Амортизация квартиры плюс затраты на ремонт, износ мебели, не покроют ваши расходы от аренды в Паттайе, так как аренда не выгодна. В моем кондо квартир пустующих очень много -это видно , так как многие квартиры закрыты уехавшими хозяевами не только дверями, но и решетками.
Выгоднее всего квартиру не сдавать за семь – десять тысяч, а закрыть ее. Через агентство сдача квартир тоже не выгодна.
Люди снимают только очень хорошие квартиры, на побережье с хорошей сантехникой, отличным ремонтом и современной мебелью. То есть вам надо вложиться не только в покупку жилья, но в ее обстановку и ремонт.
Совет
Такие вещи как холодильник, микроволновки, чайник, набор посуды, современный телевизор должны присутствовать обязательно. Приезжающие люди, которые постоянно меняются, относятся к добру хозяина не очень хорошо.
Наши соотечественники, я имею в виду русскоязычных, в наше нелегкое время, предпочитают жилье эконом – класса в приделах пяти – десяти тысяч.
А те, кто приехал на короткое время, например, на месяц снимают жилье низшей ценовой категории. Лишь бы крыша над головой была, ведь все равно большую часть времени люди проводят на экскурсиях, на побережье, на островах, ездят в другие провинции.
Аренда даже двух или трех квартир ценовой категории до миллиона бат мало рентабельна, а денег по статистике такая квартира дает меньше пяти процентов в год от покупной стоимости квартиры.
Если вычесть к тому же все расходы по содержанию и ремонту, то получатся смешные деньги, на которые даже вдвоем экономично не проживешь.
Я считаю, что весь бизнес по аренде квартир должен быть на Родине, в таких городах, где аренда стабильна, то есть всегда аренда в цене и не подвержена сезонности. Аренда квартир в России самая дорогая в Москве, Санкт – Петербурге, Сочи, Владивостоке, Екатеринбурге. Аренда в данных городах дорогая и беспроблемная.
С аренды квартир, которые находятся на Родине можно жить и в Таиланде. Например, москвичи сдают свои “двушки” за 2000$ и живут на эти деньги роскошно где – нибудь на Самуи, Пхукете, Паттайе. Поэтому прежде чем продавать свой бизнес у себя на Родине, просчитайте все риски.
Квартиру в Таиланде выгодно купить только для своего проживания.
Фото к статье «Бизнес на сдаче квартир в Паттайе»:
Сдать недвижимость в Паттайе – выбираем компанию ⋆ Новости Таиланда
У вас есть недвижимость в Таиланде и вы хотите сдать её: как сделать правильно
В «золотой век туризма» в Паттайе активно шли не только продажи туров и экскурсий, но и недвижимости.
Действительно, поддавшись очарованию тайских улыбок, удовольствию от тайского массажа, наслаждению вкусом свежих экзотических фруктов и мысли о прекрасной погоде каждый день, обустроить свой собственный райский уголок в Таиланде не думал разве что только ленивый.
Менеджеры по продажам убеждали, что это крайне выгодное вложение денег: гарантированное жилье без затрат на размещение в отелях и доход от аренды одновременно. Предполагалось, что квартирантов найти легче легкого, и стабильный доход владельцу гарантированно обеспечен.
Обратите внимание
Изменения, последовавшие вскоре и коснувшиеся, к примеру, курсов валют, разрушили все планы: отдых за рубежом сильно ударяет по карману, и с удорожанием стоимости авиабилета сильно сократилось количество желающих арендовать жилье в Таиланде.
Тем временем в полку счастливых обладателей недвижимости в Паттайе все прибывает: владельцы получают ключи от квартир, купленных еще на стадии строительства.
Таким образом, вопрос сдачи собственного жилья в аренду в Паттайе до сих пор представляет особую актуальность.
Компания GrandisVillas в этом бизнесе уже не первый год и готова предложить владельцам уникальное решение в этом вопросе: не только получение дохода от сдачи в аренду, но и уход за жильем, сохранение его в максимально хорошем состоянии – это важный момент для тех, кого все-таки волнует судьба собственного имущества. Есть и другие плюсы в сотрудничестве с компанией, но давайте рассмотрим все возможные варианты по порядку.
Наиболее очевидные способы, как возможно сдать жилье в аренду, различаются: по продолжительности — краткосрочная и долгосрочная аренда
и по способу организации — самостоятельно или через агентство
Большинство владельцев мечтают найти жильцов напрямую и на долгий срок, причем это желание со стороны жильцов обычно является взаимным, поэтому данный вариант продолжает работать, несмотря на ощутимые минусы.
Во-первых, никто не знает, сколько времени уйдет на поиск квартиранта: найти желающего заселиться на год и более, а не только на высокий сезон и уж никак не на месяц, значительно сложнее. До того момента, как будет найден арендатор, жилье будет работать в минус, требуя ежемесячных взносов за обслуживание, еще не начав приносить прибыль.
Во-вторых, при долгосрочном проживании на территории страны возникает визовый вопрос.
В настоящий момент и при получении визы в посольстве или консульстве, и при продлении визы в ближайшем отделении иммиграционной полиции требуется документальное подтверждение адреса фактического проживания.
Так как способ сдачи жилья в аренду владельцем, не имеющим разрешения на соответствующую трудовую деятельность на территории Королевства Таиланд, является нелегальным, то и речи о предоставлении пакета документов быть не может.
Важно
Конечно, всегда можно найти способы обойти закон, но необходимо помнить, что ценой подобного риска, как для арендодателя, так и для квартиросъемщика является возможность быть лишенным разрешения на пребывание в этой замечательной теплой стране на долгие годы.
В-третьих, долгосрочная аренда сопряжена еще и с тем обстоятельством, что после длительного проживания требуются дополнительные вложения: даже если жильцы были крайне аккуратными и относились к квартире с таким же почтением, как к собственной, после их пребывания все равно придется проводить мини-ремонт. В большинстве же случаев жильцы не столь ответственны, поэтому ремонт разрастается до таких масштабов, что на него приходится потратить более половины заработанных средств.
Длительность проживания в квартире прямо пропорциональна размеру денежных средств, которые придется потратить на ее восстановление до первоначального состояния
Чтобы избежать чрезмерных трат, можно использовать иную стратегию и сдавать жилье посуточно: это обеспечит более частый контроль его состояния и более частое приведение его в порядок при меньших затратах. Площадок в интернете, позволяющих найти гостей на короткий срок, – на любой вкус и цвет, хотя вопрос о нелегальности подобной деятельности со стороны владельца по-прежнему остается насущным.
Сложность данного способа заключается еще и в организационном моменте: требуется непосредственное присутствие «хозяина» для заселений, выселений, уборок, починки поломавшихся приборов и ответов на вопросы со стороны гостей, что возможно только при проживании в непосредственной близости от сдаваемого жилья.
Если согласиться с затратой небольшой суммы на услуги наемного работника, который избавит от необходимости присутствия и будет играть роль хозяина за скромную плату, нужно быть готовым к тому, что нести никакой ответственности он не будет и, скорее всего, состояние жилья очень быстро придет в упадок.
Поручить заботу о жилье ответственному представителю может быть наилучшим решением в вопросе сдачи собственности в аренду
Агентство, практикующее более профессиональный подход, нежели отдельно нанятый «менеджер», является более надежным вариантом и может предоставить владельцу больше гарантий. Конечно, компанию нужно выбирать со всей ответственностью: далеко не каждая действительно предоставляет весь обозначенный спектр услуг и несет перед клиентом ответственность в полной мере.
Как убедиться в благонадежности компании? Начинается ее выбор с простых моментов: у нее должен быть офис, где происходят все официальные моменты, такие как подписание договора и передача ключей. Предложение «представителя компании» вместо офиса встретиться за чашечкой кофе где-либо должно, как минимум, насторожить.
Регистрационный номер компании, указанный на лицензии, может подтвердить Регистрационная Палата; информация о том, существует ли компания с подобным номером или нет, не является секретной и предоставляется по запросу.
Имея более полную информацию, включающую не только номер, но и название компании и ее адрес, можно получить информацию о сферах деятельности, которыми компания имеет право заниматься.
Каждая компания придерживается собственных принципов работы и предлагает свои условия, и не всегда ожидания владельца совпадают с реальностью
Немного о цифрах. Наслышанные о существовании неких «комиссий агента», владельцы обычно с порога интересуются размером комиссии, который компания «кладет себе в карман»», надеясь услышать про заветные 10 процентов. Увы, простая логика «чем меньше накруток, тем лучше будет сдаваться квартира» здесь неприменима.
Совет
НДС, выплачиваемый в Таиланде государству, составляет 7%, и – да, он будет выплачиваться агентством от полной суммы аренды, а не только от своего чистого заработка. Посчитаем, какую сумму получит агент при себестоимости квартиры 15000 батов в месяц, к которым агент добавит свои 10 процентов, то есть 1500 батов.
В целом, с суммы будет уплачено 1155 батов налогов (7% от общей суммы 16500 батов) и заработок агента, а вернее, сумма, которую он получит за размещение объекта на всех площадках, техническую поддержку, поиск клиента, за бронирование и обсуждение деталей поездки, за организацию поездки, встречу, проводы и разрешение непредвиденных ситуаций, составит 445 батов. Согласится ли компания, имеющая в своем подчинении штат сотрудников, предоставлять свои услуги за подобную сумму? Маловероятно. Как минимум, не стоит витать в облаках и рассчитывать на мифические цифры, которые не имеют никакого отношения к действительности.
Однако от цены зависит действительно многое. В Паттайе примерно 20 000 отелей, а также 7 000 000 квартир и 300 000 частных домой.
Почему гость должен выбрать именно это жилье и этот тип размещения, а не какое-либо другое – при столь обширном выборе? Никто не хочет переплачивать, поэтому правильная стоимость жилья, основанная на анализе рынка, которую компания всегда может порекомендовать, является залогом успешной сдачи в аренду.
Подписание договора является неотъемлемой частью взаимовыгодного сотрудничества
Необходимо заранее прояснить все вопросы, которые могут возникнуть в течение дальнейшего сотрудничества, если они не предусматриваются текстом договора.
Допустим, вопрос недопустимости «исчезновения» вещей из квартиры (да, такие случаи тоже бывают, когда владелец, вернувшийся в свою квартиру, обнаруживает, что телевизор в ней теперь отсутствует) или четкости в предоставлении информации по забронированным дням.
Компания GrandisVillas, существующая на рынке шесть лет, зарекомендовала себя как благонадежное агентство, которое заботится об имуществе владельцев и не допускает ситуаций, негативным образом сказывающихся на сдаваемости жилья или его состоянии. Объекты размещаются не только на сайте компании grandisvillas.ru, но и на известных интернациональных площадках, что обеспечивает высокую заполняемость круглый год (ведь праздники и время отпуска в разных странах приходятся на разное время).
Владельцы, решившие сдать квартиру или виллу в Паттайе и поручившие заботу о своем жилье компании, всегда имеют оперативный доступ к информации по забронированным датам. В отличие от распространенного заблуждения, что долгосрочная аренда – лучший вариант, компания ориентируется на различные сроки, от трех дней и более. Владельцу остается лишь принять выгодное решение.
Честная аренда жилья в Паттайе Секреты выгодной аренды квартир в Паттайе
За последние годы аренда частного жилья на время отпуска или командировки стала невероятно популярной. Арендовать квартиру или частный дом предпочитают туристы, которые отправляются в поездку всей семьей или большой компанией, а также деловые путешественники, которые не хотят стеснять себя гостиничной обстановкой.
Есть у аренды частного жилья в Паттайе и еще одно преимущество.
В стране совсем мало гостиничных заведений, которые работают по полюбившейся россиянам системе «все включено». Арендовав частные апартаменты или дом, можно получить в распоряжение собственную кухню и существенно сэкономить не только на проживании, но и на походах по ресторанам.
Популярные способы поиска жилья: агентство недвижимости или интернет?
Решив арендовать на время отдыха частное жилье, многие туристы обращаются за помощью к агентствам недвижимости.
Поручить поиски подходящего жилья риэлтору, значит, оградить себя от всяческих дополнительных хлопот. Специалист сам подберет оптимальные варианты жилья, из которых клиенту впоследствии необходимо будет выбрать конечный.
Но у сотрудничества с агентством недвижимости есть свои нюансы.
Прежде всего, риэлтору всегда нужно платить за оказанные услуги, и стоимость этих услуг довольно велика. Посредством агентства недвижимости действительно можно найти и снять хорошее жилье, но стоимость проживания, в конечном счете, может быть существенно завышена из-за огромного количества посредников.
Обратите внимание
Гораздо более привлекательной выглядит аренда жилья посредством одного из специализированных сайтов. Таких сайтов немало, работают они аналогично сервисам, предоставляющим услуги по бронированию отелей.
На таких сайтах можно выбрать подходящее по площади и цене жилье, посмотреть актуальные фотографии этого жилья и отзывы других пользователей, а также забронировать понравившуюся квартиру или дом на необходимые сроки.
На специализированных сайтах можно подобрать жилье на любой вкус, от скромных апартаментов, до шикарных частных вилл. Такой способ аренды жилья в Паттайе является самым выгодным и удобным по следующим причинам:
• жилье можно забронировать заранее и оптимальным образом спланировать поездку;
• за аренду жилья не нужно переплачивать посредникам;
• выбор жилья на специализированных сайтах очень большой;
• по отзывам всегда можно оценить качество предоставляемого жилья и его соответствие заявленной цене.
Есть и еще один распространенный способ поиска жилья, некоторые туристы предпочитают искать дом или апартаменты уже по прибытии в Тайланд. Однако, отыскать подходящее жилье быстро удается далеко не всегда, а в разгар туристического сезона на многих курортах частные дома и апартаменты оказываются полностью заняты.
Поэтому многим путешественникам, которые не забронировали жилье заранее, приходится тратить дополнительные средства на услуги гостиниц.
Популярные виды частного жилья и их стоимость
Как было отмечено ранее, в Паттайе можно арендовать жилье на любой вкус, достаточно лишь определиться с оптимальной ценой. Стоимость жилья во многом зависит от его расположения, апартаменты в центре города или на побережье будут стоить намного дороже, чем аналогичные апартаменты в одном из удаленных районов.
Стоимость жилья зависит и от времени года, в летний период цены самые высокие, осенью они начинают постепенно снижаться и зимой достигают своего минимума.
Также стоит отметить, что, чем более коротким является срок аренды жилья, тем выше будет цена.
Арендовать дом или квартиру на 6 – 12 месяцев можно по самым выгодным ценам, а вот один месяц аренды может стоить в два-три раза больше среднестатистических цен. Путешественникам в Паттайе доступны следующие виды частного жилья:
• комната в апартаментах или доме;
• номер в гестхаусе;
• квартира;
• частный дом.
Самым доступным с бюджетной точки зрения вариантом является комната, которую могут сдавать как владельцы апартаментов, так и владельцы частных домов. Такие гостевые комнаты оборудуют только самой необходимой мебелью и техникой, в них обязательно есть спальное место, небольшой холодильник и шкаф для вещей.
Важно
Комнаты, оборудованные системой кондиционирования воздуха и телевизором, будут стоить немного дороже, но и проживание в них окажется гораздо более комфортным.
Главным неудобством такого вида проживания считается необходимость делить с соседями кухню и санузел, обычно арендовать комнату предпочитают молодые туристы, которые мало времени проводят дома.
Еще одним распространенным вариантом бюджетного жилья является номер в гостевом доме.
Классический гестхаус представляет собой одноэтажное здание, в котором оборудовано 15 – 20 комнат с индивидуальным санузлом и душем. В каждом гостевом доме есть оборудованная кухня, а также прилегающая территория с зонами отдыха. Главным же преимуществом такого проживания бюджетные путешественники считают возможность заказывать дополнительное обслуживание в номер.
Например, сотрудники гостевого дома могут за дополнительную плату постирать им одежду и постельное белье, а также убрать номер. Иногда стоимость определенных услуг входит в стоимость номера, что делает проживание в гостевом доме еще более комфортным.
Независимо от специфики выбранного жилья, искать и бронировать его лучше всего через интернет. Это позволит избежать переплат, так характерных для агентств недвижимости, а также забронировать жилье на конкретные необходимые сроки. Ценители комфорта в Паттайе все чаще отдают предпочтение квартирам, расположенным в современных кондоминиумах.
Каждое из современных высотных зданий имеет свои привлекательные особенности, на которые обязательно стоит обращать внимание при выборе квартиры. В некоторых домах есть собственный бассейн или тренажерный зал, пользоваться которыми жильцы могут совершенно бесплатно.
Особенно привлекательными являются кондоминиумы с оборудованной зоной отдыха на крыше или с обустроенной прилегающей территорией.
Стоимость аренды квартир в Паттайе варьируется в пределах от 5 до 40 тысяч бат, конкретная стоимость зависит от площади квартиры, ее оборудования и места, где располагается жилье.
Самые состоятельные путешественники на время пребывания в одном из городов Тайланда могут позволить себе арендовать частный дом.
Частные дома бывают совсем миниатюрными, они отличаются приемлемой ценой, самым дорогим видом жилья в стране остаются роскошные виллы, расположенные на берегу моря. Даже небольшой частный дом может иметь массу привлекательных особенностей, например, обустроенную прилегающую территорию с бассейном или садом.
Стоимость аренды частного дома начинается от 10 тысяч бат, а за 100 тысяч бат в месяц можно арендовать шикарную двухэтажную виллу на берегу моря.
Как не ошибиться с выбором жилья в Паттайе? Путешественникам, которые планируют арендовать частное жилье впервые, не стоит беспокоиться о дополнительных хлопотах. Отыскать подходящее жилье и забронировать его очень просто через интернет, несколько полезных советов помогут не ошибиться с выбором и учесть все важные нюансы.
Совет
Начальным этапом заключения сделки между съемщиком и арендодателем является подписание договора, который обязательно должен быть переведен на английский или любой другой понятный съемщику язык. Тем, кто не знает тайского языка, не стоит подписывать договор на тайском, арендодателя обязательно нужно попросить перевести договор на другой понятный клиенту язык.
Вне зависимости от вида арендуемого жилья, съемщику придется самостоятельно платить за электричество и воду, если в договоре аренды не прописано иное. Стоимость одного кубометра воды в Паттайе составляет порядка 20 бат, а стоимость одного кВт электроэнергии порядка 7 бат. Туристам, которые привыкли не экономить на расходовании этих ресурсов, их оплата может стоить довольно дорого.
Путешественникам, которые рассчитывают арендовать жилье на длительный срок, необходимо быть готовыми оставить арендодателю депозит – фиксированную сумму, которая обычно совпадает с месячной стоимостью аренды жилья.
Депозит представляет собой своеобразную страховку на случай, если съемщик не выполнит некоторые обязательства по договору или сломает что-то из оборудования за время проживания.
Если же условия договора выполнены в полном объеме, вся мебель и техника после завершения срока аренды цела, то депозит возвращается съемщику полностью.
Перед тем как подписывать договор с арендодателем, обязательно нужно в его присутствии осмотреть выбранную комнату, квартиру или дом.
При выборе жилья в интернете обязательно стоит ознакомиться с отзывами бывших съемщиков, из которых тоже можно почерпнуть массу полезной информации.
Также стоит помнить, что если договор аренды расторгается съемщиком раньше означенного срока, то депозит ему не вернут.
Главным этапом аренды жилья в Паттайе является именно выбор и бронирование подходящей комнаты, квартиры или дома. Чтобы не оказаться жертвой мошенников и арендовать действительно хорошее жилье по оптимальной цене, лучше всего осуществлять поиски жилья через интернет.
На специализированных сайтах представлен огромный выбор жилья, от скромных комнат в апартаментах и гостевых домах, до шикарных вилл на побережье, от которых будут в восторге даже самые взыскательные путешественники.
Обратите внимание
Аренда частного жилья в Таиланде давно стала намного более популярной, чем услуги традиционных отелей, и все благодаря огромному выбору жилья и доступным ценам.
Как снять квартиру в Паттайе в аренду туристу?
Как снять квартиру в Паттайе в аренду туристу, если есть желание остаться в стране для самостоятельных путешествий и посещений чего-либо, и нет намерения переплачивать за услуги отелей, вопрос не такой уж и сложный.Паттайя, как и любой мировой туристический центр, чутко реагирует на требования рынка, предоставляя то, что нужно людям, в данном случае – аренду жилья туристам.
► Легче и быстрее всего снять хорошее жилье в этом месте, воспользоваться услугами сервиса – Homeaway.ru.
Положение в отношении съема квартиры в Таиланде в целом, и в Паттайе в частности, совершенно ничем не отличается от аналогичной ситуации, допустим, в Крыму или где-то еще. То есть, можно воспользоваться услугами агентств недвижимости, причем находясь еще в России, тут же оформить всю документацию, и выехать в другую страну, уже имея арендованную квартиру.
Однако это достаточно дорого стоит, причем оплата работы агентств составляет более 50% от той суммы, которую придется выплатить, соответственно этот вариант хоть и совершенно надежен, но ничем не экономичнее проживания в скромном отеле, а зачастую, наоборот, дороже.
Соответственно, следует пойти другим путем, и искать жилье уже на месте, непосредственно в самой Паттайе.
Что нужно учитывать?
Первый фактор, который следует учитывать, решив снять квартиру в курортном городе, абсолютно в любом, и Паттайя не исключение, это сезонность. Соответственно, наиболее оптимально ехать в Паттайю в окончание наплыва отдыхающих, цены будут значительно ниже, чем при начале туристического паломничества.
Второй фактор, это, как ни странно, четкое понимание того, что нужно найти и арендовать. Достаточно часто просто «разбегаются глаза», и в итоге снимается вместо скромной однокомнатной квартиры на окраине двухэтажная вилла с бассейном и видом на пляж, что существенно сокращает другие желанные расходы, поскольку является более дорогим вариантом и, в сущности, совершенно не нужным.
Третий фактор, это владение информацией о ценах. Это совсем не так сложно, как кажется на первый взгляд, достаточно лишь посетить соответствующие форумы, или же, что еще проще, сообщества в социальных сетях.
И четвертый фактор, это хорошее представление о том, где должно находиться жилье. То есть, хотя бы карту Паттайи нужно посмотреть, даже если неоднократно посещали ее при обычных турах. Одно дело жить в прибрежном отеле и ездить из его фойе на экскурсии, и совсем другое дело передвигаться полностью самостоятельно.
pattaya-map/asia-siam.ru
Соответственно, прежде чем искать квартиру, следует четко понимать такие моменты:
Также желательно представлять сроки, на которые будет арендована квартира.
Где выбрать квартиру?
В Паттайе три основных района, в которых селятся туристы:
- южный, или же Джомтьен;
- центральный, или же Нонг;
- северный, или же Наклыа.
Южный район удобен шаговой доступностью всей инфраструктуры центра, включая знаменитый ночной рынок, удобными трассами выезда из города, на случай самостоятельных автопутешествий по стране, и слабо загруженным автовокзалом.
Однако пляж южной линии очень грязный, то есть, разумеется, не сам пляж, а вода. Это обусловлено спецификой течений, приносящих именно сюда весь мусор и всю грязь. Если вода имеет значение, то либо нужно искать квартиру с бассейном, либо же поселится в другом районе.
В центре очень много людей, причем не только тайцев, но и иностранцев. Жизнь кипит круглосуточно, и ни минуты тишины в этом районе не будет, от шума не спасают даже закрытые окна. Это же касается и воздуха, смог и прочие ароматы крупного города стекаются сюда, словно пыль в пылесос.
Aleksandr Zykov/flickr.com
Важно
Однако есть и плюсы. К примеру, именно в центре расположено несколько русских детских садов и школ, причем школы абсолютно полноценные, с российской программой образования. Если едет семья с детьми и, к примеру, на зимний период, этот фактор имеет очень большое значение.
Также именно в центре находятся все злачные места и соответствующая ночная жизнь. То есть, если люди едут с целью секс-туризма, квартиру также нужно подбирать в Нонге.
Что касается пляжа, то вода здесь нормальная, однако, пляжная линия далеко от жилых домов, и, как правило, всегда очень много людей, даже для оживленных тайских пляжей. Ситуация напоминает крымские здравницы советских времен, то есть люди вынуждены ютится буквально впритык.
Также в центре, как на пляже, так и на улицах, достаточно развито воровство.
Северный район неудобен, с точки зрения выездов из города, значительной отдаленности инфраструктуры центра, в том числе и рынков. Также он славится довольно малым количеством низкобюджетного жилья.
Aleksandr Zykov/flickr.com
Какие есть варианты?
Среди недорогих вариантов жилья можно выделить два типа:
Разумеется, есть еще и вилладжи, но их стоимость вполне сравнима с услугами отелей, соответственно, смысла в их аренде нет.
Помимо стоимости между этими вариантами тайского жилья, есть и другие различия.
Гест-хаус
Это маленький дом, редко доходящий до 5 этажей, с небольшими квартирами. Удобства в гест-хаусах относительны, вполне может не быть ни кондиционера, ни телевизора, ни интернета, но может и быть. Точно также можно оказаться не в квартире, а всего лишь в комнате с кроватью, и хорошо, если в ней будет шкаф.
Aleksandr Zykov/flickr.com
А можно оказаться и в очень уютной однокомнатной квартире со всеми удобствами, холодильником, посудой, плитой и с балконом. Поэтому, видя милый трехэтажный домик с продуктовой лавкой внизу и вывеской «сдается», нужно очень тщательно все обсуждать и осматривать, перед тем, как принимать решение.
Никакой территории с бассейном, инфраструктурой и консьержем гест-хаусы не имеют. При возникновении каких-либо проблем можно обратиться к хозяевам гостевого дома, и тут уже все зависит от самих людей. Как правило, тайцы упорно в подобных ситуациях «не понимают», чего от них хотят.
Однако есть достаточно большое количество гест-хаусов, которыми владеют русские, живущие в них же. Отличить такие дома просто, на объявлении о сдаче в наем всегда есть грамотный русский текст.
Стоимость жизни в гест-хаусах составляет от 400 батов в сутки, снять на месяц вполне хорошую, по российским меркам, квартирку можно за 6000 батов.
Кондоминиум
Это большой многоквартирный дом, а часто – комплекс домов с территорией. Как правило, с бассейном и консьержем, штатно решающим любые вопросы – от протечки крана, до поломки лифта.
Иногда с небольшой инфраструктурой внизу, например, с парикмахерской или неплохим тренажерным залом, с прачечным помещением и со всем необходимым для жизни в самих квартирах – от холодильников и интернета, до утюгов и посуды.
Стоимость начинается от 7-10 тысяч бат и предела не имеет, зависят цены как от сезонности, так и от «навороченности» самого жилья.
Как снять квартиру?
Самое первое, что нужно сделать, отправившись в пешеходную прогулку по выбранному району в поисках подходящего жилья, это предварительно составить список требований к будущей квартире.
Как правило, важны такие моменты:
- Границы арендной платы, имеет смысл оставить их в рамках 7-12 тысяч бат в месяц.
- Сумма страхового депозита, эта цифра не должна превышать половины месячной платы, в среднем по Паттайе она составляет от 5 до 6 тысяч бат.
- Оплата коммунальных платежей, обычно отдельно оплачивается только электричество, его стоимость не должна превышать 4-6 бат за единицу потребления.
- Наличие бытовой техники – холодильник, плита и либо стиральной машины, и утюга, либо оборудованной прачечной.
- Меблировка и посуда.
- Телевидение, интернет (цена на него может быть отдельной), нормальная стоимость – от 400 до 550 бат за месяц.
Такой момент, как наличие бассейна, как правило, виден сразу. Если в бассейне нужды нет никакой, не стоит обходить стороной из-за его присутствия приглянувшийся жилой комплекс. Обычно в кондоминиумах бассейны есть всегда, и их наличие не является фактором, влияющим на цены.
Jo./flickr.com
Далее нужно просто зайти в понравившийся дом и узнать все условия съема квартиры. Ориентироваться следует по объявлениям «сдается» рядом с домами.
Тайцы и большинство русских, владеющих в Паттайе коммерческой недвижимостью, предпочитают не оплачивать услуги посредников, довольствуясь простым объявлением у входа в дом. Причем этого бывает достаточно для поиска арендаторов.
Совет
Существуют и сервисы онлайн по подборке жилья, такие как – Homeaway.ru. Здесь можно быстро, достаточно дешево и без проблем выбрать и заказать себе уютное жилье.
Aleksandr Zykov/flickr.com
Если всех все устраивает, заключается типовой договор. При этом тайцы всеми правдами и неправдами стараются заключить договор на три месяца, не стоит поддаваться, потому что при более раннем отъезде страховой депозит никто не вернет.
Типы договора долгосрочного найма или же аренды, заключаются:
В зависимости от срока увеличивается сумма страхового взноса и снижается арендная плата.
Мошенничеством этот момент не является, поэтому пытаться качать права бессмысленно, нужно изначально четко прописывать сроки своего пребывания. При необходимости всегда можно продлить аренду.
Как снять через интернет?
Снять жилье через интернет не получится, но можно его забронировать. В сети есть три крупных сервиса, на которых представлены настоящие владельцы недвижимости с реальными квартирами.
То есть, перед отъездом можно посетить эти сервисы, заранее присмотреть квартиру и обсудить условия, а приехав в Паттайю просто пройти по адресу.
Сервисы, предоставляющие информацию для желающих снять квартиру в Паттайе, это:
- Booking — основное направление на аренду посуточно сроком до 1 месяца.
- Homeaway — ориентируется на разноплановую аренду начиная от суток и до помесячной.
- Airbnb — наиболее демократичный сервис, представлены квартиры практически на любой бюджет и на любое время.
Очень важно помнить, что бронь квартиры не оплачивается, если представитель понравившегося жилья требует внести залог или же проплатить через интернет что-то еще – это мошенник, о чем следует незамедлительно сообщить администрации ресурса.
Видео: поиск жилья в Таиланде – как снять недорогое жилье в Паттайе?
Как не стать жертвой мошенников?
Вопрос, как снять квартиру в Паттайе и не стать жертвой аферы, на самом деле имеет очень простые ответы:
На самом деле мошенничеств с квартирами не так-то и много, и, как правило, ими занимаются русские «туристы», выдавая жилье за собственное. Клиентов они обычно находят на автовокзалах и остановках минибасов. Сами тайцы предпочитают мошенничества с квадроциклами и в сфере секс-услуг, а не в области недвижимости.
